租赁合同纠纷：租赁合同已办好,但房东要出售房子

【案情简介】

申请人王某的儿媳案外人杨某与被申请人某公司于某年签订了租赁合同，将其享有使用权的房屋出租给某公司，租期10年。某年，案外人杨某与王某儿子离婚，因而将案涉房屋使用权转让给申请人王某，并通知了被申请人某公司，某公司对此并未表示反对，也未主张优先购买权。但之后，被申请人某公司拒绝变更租赁合同主体，并拒绝支付房屋租金，申请人王某遂向贵阳仲裁委员会提起仲裁申请，要求：1、请求确认《租赁合同》有效；2、请求裁决被申请人某公司继续向申请人王某履行《租赁合同》；3、请求裁决被申请人某公司向申请人王某支付2021年的租金人民币12000.00元；4、本案的仲裁费用由被申请人某公司承担。

被申请人某公司辩称，申请人王某主体不适格，且并非案涉房屋产权人。同时，申请人未按照合同约定向被申请人开具开具人为“杨某”的发票，根据合同约定，被申请人有权终止合同，被申请人发送的解约通知已经送达案外人杨某处，且被申请人已经搬离房屋，合同已实际终止。

【争议焦点】

1、《租赁合同》是否是有效合同？

2、申请人是否是合同、仲裁协议相对人即本案适格主体？

【裁决结果】

仲裁庭认为，案涉房屋系案外人购买使用权及经营权的房屋，随后与被申请人签订了《租赁合同》，不违反法律规定，系双方真实意思表示，因此《租赁合同》属合法有效之合同。

关于房屋使用权转让后，《租赁合同》的效力及合同主体变更的问题，仲裁庭认为，根据《民法典》的规定，租赁物权属的变更，不影响租赁合同的效力，因此合同继续有效。根据法律规定的精神，房屋的受让人应当无条件继受原租赁合同的权利义务，包括合同中约定的仲裁协议。同时根据“买卖不破租赁”的法律特点，受让人是否与承租人变更租赁合同主体并非租赁合同效力及于双方的前提条件，合同主体是否变更并不影响租赁合同对双方的约束力。因此申请人是本案适格主体，仲裁庭对申请人要求继续履行《租赁合同》的请求予以支持。

对于被申请人关于申请人应开具发票和终止合同的抗辩，仲裁庭认为，租赁物权属变动后，终止合同的通知书送达给原房主杨某对申请人王某并不能产生法定或约定的解除效力。申请人未依约开具发票系因被申请人坚持要以案外人杨某名义开具发票，被申请人上述要求显然违背了租赁合同的约定，属于其自身过错，因此对于被申请人的抗辩不予采信。

综上，仲裁庭裁决如下：

一、被申请人某公司与案外人杨某签署，现由申请人王某作为出租方而承续的《租赁合同》合法有效；

二、被申请人某公司继续向申请人王某履行《租赁合同》；

三、被申请人某公司于本裁决书送达之日起十日向申请人王某依约支付房屋租金人民币12000.00元整。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

本条为《民法典》合同编关于租赁合同的规定，承继了原《合同法》第二百二十九条规定的内容，常被视为“买卖不破租赁”的具体规定。但仅从条文内容上看，《民法典》第七百二十五条和原《合同法》第二百二十九条并不十分具体，因为无论是否有该条规定，租赁合同都不会因为租赁物发生所有权变动而发生合同效力的变化。

【结语和建议】

“买卖不破租赁”原则最早可追溯到1804年颁布的《法国民法典》1743条“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限”，在我国对应的法律规定最早出现在1988年《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的通知中：“119.承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”

根据“买卖不破租赁”原则，房屋所有权在租赁合同履行期间发生变更的，租赁合同对承租人和受让房屋所有权的权利人有效，因此在本案中，合法取得房屋所有权的一部分——房屋使用权和收益权的申请人王某是合同相对人，也是案件适格当事人，可以提起仲裁申请，被申请人也应当根据合同的约定，与新房主王某继续履行租赁合同。原《合同法》和新的《民法典》关于“买卖不破租赁”的条款在文字表述上较为模糊，我们也期待对于这一法律原则能够有更加清晰准确的法律明文规定，以明确合同权利义务的转移和合同主体的问题。